Per Salva Calvo. Avui m’agradaria aportar un poc de llum als molts dubtes i preguntes que ens sorgeixen quan decidim comprar o vendre les nostres propietats immobiliàries. Si bé, no està tota la informació, espere fer-vos un bon resum el més fàcil i comprensible per tots. Abans de firmar un contracte de compravenda, i sobretot en vivenda de segona mà, és molt probable que el comprador haja realitzat prèviament la «reserva de la vivenda», per la qual cosa, en aquest cas, les condicions principals estaran ja pactades abans de la firma del contracte.
No obstant això, és en el moment de la firma del document quan es tanca realment l’acord. Entre la reserva de la vivenda i la firma del contracte de compravenda, el comprador ha de dur a terme una sèrie de mesures cautelars per a garantir els seus drets. Aquests són:
– Comprovació física de la vivenda:
S’ha de revisar bé l’estat de la vivenda. Si fóra necessari acompanyats d’un professional, per a intentar detectar en ella «vicis ocults». En aquest sentit, i suposant que hi haguera, la llei concedeix una sèrie de garanties. Entre elles, si la vivenda porta construïda menys de 10 anys serà responsabilitat del venedor i del constructor els vicis que provocaren la ruïna de l’edifici i causats per defectes de la construcció. La llei 38/1999 de 5 de novembre exigeix l’assegurament de la construcció durant uns determinats terminis per a possibles vicis.
– Comprovació de la situació jurídica:
Per a això es pot anar al Registre de la Propietat, on se sol·licitarà una nota simple de la situació de la vivenda. Amb això es verificarà qui són els titulars o amos actuals de la mateixa i si té càrregues (hipoteques, etc). En aquest cas, l’important és que al comprar la vivenda la(s) persona(s) que firmen com a venedors siguen verdaderament els amos de la vivenda, que són qui tenen la facultat de poder vendre-la. El fet que apareguen càrregues no és rellevant, sempre que quan se’n vaja al notari a realitzar l’escriptura pública s’adquirisca la vivenda lliure de càrregues i així figura en l’escriptura (perquè el notari ha de corroborar que tot està en orde per a evitar un frau, en este cas al comprador).
– Comprovació fiscal:
El venedor haurà de facilitar l’últim rebut de l’I.B.I. (Impost de Béns Immobles) que haja pagat, per a assegurar-se que està al corrent dels seus pagaments, així com una nota de la comunitat de veïns en què es puga verificar la situació en les despeses de comunitat, firmada pel secretari, president o administrador. Si es compra una vivenda en què el venedor deu diners a la comunitat, des del moment que es compra la vivenda serà el comprador el que haja de pagar eixe deute. En este sentit, cal informar-se de si deu o no diners i de si la comunitat preveu fer prompte alguna obra extraordinària que supose un desembossament posterior a la compra.
Amb aquests dos supòsits podrien significar que s’estiguera disposat a pagar menys pel pis i que conseqüentment es tornaria a negociar amb el venedor abans de tancar el contracte. Una vegada realitzada la firma del contracte, comprador i venedor contrauen una sèrie d’obligacions.
El comprador està obligat a:
– Pagar el preu de l’immoble en el temps i lloc establits per aquest fi. Si no es fixaren estos es pagarà en el moment de realitzar l’entrega de la vivenda.
– Rebre l’immoble de què és ara propietari.
– Despeses i impostos. Si no es pacta res en contra, el comprador ha de pagar totes les despeses posteriors a la venda (escriptura de compra venda, escriptura de préstec hipotecari si es finança i inscripció en el registre). A més ha de pagar l’IVA en cas de ser vivenda nova o el I.T.P. (Impost de Transmissions Patrimonials) si es tracta una vivenda de segona mà. A la Comunitat Valenciana el I.T.P. està fixat des d’agost al 10%.
El venedor està obligat a:
– Custodiar i conservar el pis fins a l’entrega. En la firma del contracte normalment no s’entrega la vivenda; sinó que s’entrega en la firma de l’Escriptura Pública de Compravenda, per la qual cosa entre estes dos firmes el venedor està obligat a cuidar l’immoble.
– Entrega de l’immoble. Es coneix com la «entrega de claus» i s’ha de realitzar en la firma de l’escriptura pública.
– Assumir les obligacions arreplegades per la llei sobre vicis o defectes que pogueren existir en l’estructura de la vivenda o en l’habitabilitat.
– Despeses i impostos. El venedor haurà de pagar la plusvàlua municipal abans d’un mes (impost sobre l’increment de valor dels terrenys) quan hi haja i les despeses que siguen necessàries per a efectuar l’entrega de la vivenda. També haurà de tributar l’increment patrimonial obtingut per la venda de la vivenda, per a això disposa de 24 mesos.
Per finalitzar, vull agrair l’ajuda de Antonio Giraldos, gerent de la immobiliària Vive de Cullera, la documentació aportada per a la realització d’aquest article, i per descomptat agrair la vostra confiança.