SALVA CALVO
Aquitecte Técnic Col.legiat e Enginyer de l’Edificació
Compre antes de final d’any o espere? Estem davant d’una de les preguntes més comuns i a la vegada de les més complicades de respondre en aquest moment tan complicat. D’entrada hem de ser conscients que estem davant d’una crisi sense parangó amb les anteriors, element que fa que pensar en el «que pot passar» es convertisca en una feina de futuròlegs i bruixes. Primerament caldria puntualitzar, que estem parlant de comprar-se una vivenda per a viure, en poques paraules vivenda habitual. No sent aquesta per a invertir a curt termini, ja que estem davant d’un mercat molt volàtil i amb quatre anys de descens dels preu dels habitatges i possiblement amb un temps de descens per endavant.Però el que volem esbrinar hui és, si és interessant adquirir una vivenda abans de final d’any degut a les modificacions produïdes pel Reial Decret Llei 20/2012 que és troba en vigor des de l’1 de Setembre, encara que per a la compra d’un habitatge hi haurà una prorroga fins l’1 de Gener de 2013.
En resum, saber si és bon moment comprar-se una vivenda per aquelles persones que tenen pensant adquirir una en poc de temps, com per exemple entre aquest i l’any que ve. I és que a partir de l’1 de Gener de 2013 canvia de forma considerable l’escenari per a la compra d’una vivenda.
Aleshores, quines modificacions presenta aquest Reial Decret?
Aquest Reial Decret presenta modificacions de tot tipus com els canvis a l’I.V.A, o les modificacions a les retencions d’empreses i autònoms. Però respecte al que a nosaltres ens interessa, es presenten dues modificacions per l’adquisició d’una vivenda. Aquestes son:
1. Les viviendes des de l’1 de Setembre fins el 31 de Desembre de 2012 tributaran amb un I.V.A supereduït del 4% i passarà a un 10% a partir de l’1 de Gener de 2013. Així que augmentarà el preu de la vivenda un 6%.
2. Desgravació fiscal del 15% durant tota la hipoteca per inversió en vivenda habitual, fins un màxim de 9.015€ anuals a la declaració durant tota l’hipoteca, sempre que el govern de torn no ho retire.
Quines son les modalitats de deducció per inversió en vivenda habitual?
a) L’adquisició o rehabilitació de la vivenda habitual.
b) Construcció o ampliació de vivenda habitual.
c) Inversió en un conter vivenda.
d) Obres o instal·lacions d’adequació de la vivenda habitual a les necessitats d’una persona amb discapacitat.
Per altra banda, deguem valorar altres tres variables per a decidir si és o no bon moment per a nosaltres davant de la compra d’un habitatge. Anem a analitzar quines altres son:
1. El preu de la vivenda marca si nosaltres estem dispostos a comprar una vivenda al preu que ens l’ofereixen. També deguem tenir clar, que com podem observar el mercat immobiliari, el preu de la vivenda seguirà descendint per diferents factors com l’atur, el gran stock, les provisions bancàries, situació econòmica,…
2. El tipus d’interes (Euribor), està molt baix cosa que implica que durant el temps que dure aquesta decisió, nosaltres pagarem menys interessos i per tant, la nostra quota mensual és inferior. Cal tenir en conter, que cada 0.5% que munta de mitjà el nostre interès a la hipoteca muntarà un 6% del pagament final d’aquesta.
3. Degut a la pèrdua de la desgravació fiscal, nosaltres deguem pagar més anualment al banc per la seva hipoteca i açò pot fer que el departament de risc del banc considere que es redueix la nostra capacitat econòmica i pense que podem ser pitjor pagadors, i per tant, que no ens ajustem a l’hipoteca que ens han de concedir. Tot açò ve que a nosaltres ens tornaran menys a la nostra declaració, i per tant nosaltres tindrem menys diners.
Seguidament anem a intentar millorar la comprensió de l’article amb un exemple pràctic, utilitzant dates el més comú possible.
Dates:
• Adquisició vivenda per un solter sense fills.
• Capital hipotecat:100.000€.
• Nòmina anual:16.500€ de base imposable.
• Retencions anuals:2.000€.
• Seguretat Social:1.000€.
• Hipoteca mitja mensual:500€ a 25 anys.
• Desgravació anual=500€ x 12mesos=6.000€. Podríem arribar fins 9.015€ si augmentarem la quota.
Aplicant aquests conceptes tindrem dos estalvis molt importants en l’IVA i la deducció.
Estalvis:
A. I.V.A:
-Fins 1 de Gener de 2013= 100.000€+4% IVA =104.000€
-Desprès de l’1 de Gener de 2013=100.000€+10% IVA=110.000€
Diferència i estalvi de compra= 6.000€
B. Deducció fiscal:
Devolució per part d’hisenda si adquirim la vivenda:
-Abans de l’1 de Gener de 2013= 1.297€
-Desprès de l’1 de Gener de 2013= 440€
Diferència anual= 857€
Si fem aquesta valoració a 25 anys de duració hipoteca=
857€ x 25anys=21.425€.
Estalvi de compra=21.425€.
Com podem observar, tindríem un estalvi obtingut de la suma de les dues quantitats, tant de l’I.V.A com la deducció, que fan un estalvi de 27.425€, que podria ser major si estem en parella al multiplicar per dos més o menys les quantitats si augmentarem la quota a pagar entre els dos, al tenir una major capacitat econòmica.
En conclusió, podem observar que estem davant d’un estalvi d’uns 27.425€, que al final del pagament de l’hipoteca està sobre un 15-20% d’aquesta. Aleshores quina és la meva opinió? Doncs, per a totes aquelles persones que estan valorant comprar-se una vivenda entre aquest final d’any o a l’any que ve, aquest és bon moment per adquirir un habitatge i per aquelles que no ho tenen clar a curt termini, pot ser millor esperar i veure si els bancs obligats per la unió Europea els obliga a traure a bon preu tot l’stock de vivendes. Però clar, tot açò és una suposició, i com tots sabem al món que correm les suposicions no tenen valor al futur. Açò enfronta en la seguretat de l’estalvi si adquirim una abans de l’1 de Gener de 2013. A la pregunta si és bon moment? Jo responc que SI, sempre que tinguem pensant comprar una vivenda en un termini d’any i mig.