Per Salva Calvo. El lloguer amb opció a compra és una bona opció tant per al Promotor, com per a l’arrendatari de la vivenda. Aquest és un dels termes més utilitzats en aquestos moments de crisi immobiliària, com una de les solucions per a poder suportar per part del promotor aquestos anys tan complicats a la construcció. Primerament, definirem que és el lloguer, doncs és un contrat on una de les parts, denominada arrendador (Promotor) s’obliga a transferir temporament l’ús d’un inmoble a altra part denominada arrendatari(Inquilí), que a la vegada esta obligat a pagar per aquest ús i gaudeix d’un preu just i determinat per les dues parts.
Aleshores, que és el lloguer amb opció a compra? Doncs, es tracta d’un contrat atípic, no contemplat per llei, sent aquest de configuració jurisprudencial. El contracte es defineix com un precontrat, en principi unilateral, en virtut del mateix, l’optant té la facultat exclusiva de decidir sobre l’execució o no del contrat principal de compravenda, que haurà de realitzar-se en un termini concret i en unes determinades condicions. Un punt molt important d’aquest contracte, és l’obligatorietat de marcar un termini per executar l’opció a compra del ben inmoble. La seua absència supondria la nul·litat del pacte o contracte.
En resum, ha de quedar marcat al contracte i de forma clara tres conceptes:
Preu de lloguer.
Termini de contracte i d’execució de l’opció a compra.
Preu de la compravenda de la vivenda.
Quin avantatge té aquest contracte de cara al arrendatari? La principal, és que l’arrendador (promotor) queda obligat a no vendre la vivenda oferida a l’arrendatari, així com mantenir l’oferta de compravenda, es a dir, el preu de la mateixa durant al termini marcat al contracte d’opció a compra. Sempre que aquest pague mensualment la quantitat econòmica marcada al mateix per part de les dues parts o no renuncie a la compra de la vivenda.
Altra característica positiva, és que es pot per part de l’arrendatari cedir a un tercer la seva posició en el contracte.
Quines obligatorietats té aquest contracte de cara a l’arrendatari?
Doncs, la primera d’elles és realitzar el pagament mensualment del contracte de lloguer.
També, deu inscriure l’arrendament amb opció a compra sobre la finca urbana al Registre de la Propietat. Aquesta inscripció registral podrà generar gastos a l’arrendatari però, hi dona seguretat jurídica, indispensable en aquest típus d’opcions.
Per últim, hi ha tres tipus de contracte d’aquest tipus de lloguer, on es diferència la quantitat de descompte que hi realitzarem al preu de la vivenda durant aquest lloguer amb contracte. Açò quedarà marcat al contracte, per acord entre les dues parts, Arrendador(Promotor) i Arrendatari (Inquilí-Comprador).
Descompte del 100% del lloguer: En aquest tipús es descomptarà al preu de venta de la vivenda el 100% del lloguer durant el termini del lloguer.
Descompte entre 1%-99% del lloguer: Per acord entre les dues parts es marca un descompte entre un 1% i un 99% del lloguer acordat respecte al preu de la vivenda.
Descompte del 0%: En aquest contracte l’únic que es reserva és l’opció de comprar la vivenda durant la duració del contracte de lloguer.
Puntualitzar, que el lloguer amb opció a compra té l’obligatorietat de reserva de la vivenda durant el temps del contracte de lloguer, així com mantenir el preu de la mateixa. Però el descompte a realitzar del preu final de la vivenda és deu negociar per les dues parts. D’aquesta forma el promotor no està obligat a descomptar el 100% sempre que no siga un acord contractual. Però recomane, al futur comprador que intente aconseguir un descompte al màxim possible, ja que la situació ho permet.
En conclusió, aquest tipus de lloguer beneficia a les dues parts. Ja que el promotor durant un temps té una font d’ingressos assegurada i amb un possibilitat alta de venda del mateix. I per altra banda, l’inquilí i futur propietari, té l’aventatge de poder gaudir d’una vivenda nova amb possibilitat d’acquisició de la mateixa durant un temps on podrà examinar la zona on es troba, la qualitat de l’edifici i vivenda, veíns, …I les dues parts, es podran beneficiar que haura passat un temps de crisi i per tant haura possibilitat d’una millora laboral del comprador, així com, un millora del crèdit per part de la banca.