Salva Calvo Arquitecte Tècnic
Estem davant d’una tema d’actualitat a tots els mitjans de comunicació, cal dir que des del meu punt de vista, un tema d’actualitat negatiu, ja que aquest no deuria plantejar-se, sinó aquest caldria ser un element totalment acceptat a la Llei Hipotecaria, al ser una llei estricta e injusta. Hem escoltat de forma insistent als últims temps, per culpa de la inesgotable crisi que patim a les nostres esquenes, el terme Dació en Pagament. Però per aquells que no tinguen coneixement del que vol dir aquest concepte, anem a explicar quin és el seu significat.
Doncs, Dació en Pagament és la denominació del acte en virtut del qual el deutor, realitza, a títol de pagament, una prestació diversa de la deguda al creditor, qui accepta rebre-la en substitució d’aquesta. De vegades, en un sentit més restringit, s’entén aquest terme per la entrega corporal o diners com equivalència del compliment de la obligació originaria de donar, fer o no fer. En resum, la persona que deu diners realitza un treball a la persona física o jurídica que li concedí una quantitat de diners, per anular el deute amb aquest.
En termes hipotecaris per adquisició d’una vivenda, sent aquest el més comú a les nostres vides, la dació en pagament s’aplicaria com a sistema de pagament final per part del deutor d’una hipoteca immobiliària, a la que no pot enfrontar a les quotes impostes pel crèdit hipotecari establert i en la que s’entrega l’immoble, en lloc de diners, per a lliurar-se del deute. En poques paraules, si vostè no pot pagar les lletres de la maleïda hipoteca, entrega les claus per alliberar-se del deute, quedant lliurat d’aquesta.
Un element important que caracteritza la majoria de les hipoteques firmades als últims anys, ve reflectit a l’Article 140 de la Llei Hipotecaria. Aquest marca que deu quedar pactat la dació en pagament a la escriptura de constitució de la hipoteca, entre propietari i banc, com a garantia que l’embargament per falta d’ingrés de les quotes sols quedarà subjecta a la vivenda unida a la hipoteca. Parlant clar, per a tenir la possibilitat de poder donar la vivenda a canvi de saldar el deute, deu venir a l’escriptura que es pot realitzar aquesta operació. El que succeeix és que els bancs no estan per la llavor de col·locar aquest punt, ja que es trasllada el risc d’impagament del deutor al creditor, accedint aquests a aprovar la dació en pagament amb un increment dels interessos, element que fa que siga més difícil accedir al préstec.
I que esta succeint al nostre país? Doncs molt fàcil, la gran majoria de les hipoteques realitzades fins ara, no hi ha la clàusula d’acceptació de la dació en pagament. Açò fa que quan nosaltres deixem de pagar la hipoteca, aparega l’embargament del bé immoble, sent fins ací tot fàcil. Que fa el banc desprès de embargar la vivenda? Doncs, torna a realitzar una valoració o taxació de la mateixa i apareixen dues variables:
1. El valor de taxació de la vivenda és superior al deute que té el propietari amb el banc. Doncs, el banc embarga l’habitatge i es dona per finalitzada la vinculació entre les dues parts.
2. El valor de taxació de la vivenda és inferior al deute que té el propietari amb el banc. Doncs, el banc embarga la propietat i reclama la diferencia al deutor. Per exemple:
- Taxació del pis=100.000€
- Deute del propietari=130.000€
- Diferencia de deute=30.000€
-El propietari per rescindir la seua vinculació amb el banc, apart de pedrer el pis o a la casa, deuria al banc 30.000€. Possiblement aquest siga el punt més increïble de tots, per que de tots és sabut, que qui no pot pagar la hipoteca difícilment podrà pagar el que li resta.
És important destacar que s’ha arribat aquest segon punt, per dos factors:
a. El primer d’ells, és per la baixada de preus que han sobrevingut aquests anys, amb una baixada generalitzada dels preus dels habitatges, fent que el mateix pis o casa valga menys ara que fa 4 anys. I estiga fora de valor de mercat.
b. I el segon, ve marcat per la desmesurada concessió de préstecs augmentats e unflats, on ajudava als propietaris a comprar-se els mobles o canviar-se de cotxe.
Segons la meua opinió, es deuria aprovar la dació en pagament, al concedir-se un préstec emparat a una taxació immobiliària, sent aquest un document oficial i realitzat per un tècnic competent, assumint per part del banc que eixe és el valor del bé al moment de la compra. Sent els bancs els principals culpables de la sobrevaloració de les vivendes, ja que ningú diu que quan més alt era el préstec més alts eren els incentius. Insistint que ells sempre guanyen, perquè quan la vivenda val més diners del que li deu el propietari al banc, aquest no li torna la diferencia a favor al embargat.
En definitiva, ni el que era abans, ni el que està ocorrent ara. Aquesta crisi ens deu ensenyar el camí que es deu valorar i concedir el preu just del bé ofert. I per descomptat, quan una entitat taxa un bé deu assumir que eixe és el valor i si la persona no pot pagar eixe bé, l’entitat deu saldar el deute amb el mateix i anular l’hipoteca.